Anderson C. Brito
Guia Completo Sobre Financiamento de Casas
Ter um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. Entretanto, para realizar este objetivo da melhor maneira, é preciso não apenas entender, mas dominar por completo tudo o que envolve o financiamento de casas.
Para financiar um imóvel, é preciso cumprir determinadas regras. Este artigo foi escrito para ensinar sobre cada etapa deste processo. Está pronto?
Como financiar sua casa?
Explicar como funciona o financiamento de casas é muito simples. Um determinado banco vai pagar ao dono do imóvel o valor total, à vista, e vai cobrar de você parcelas mensais acrescidas de juros.
Esta operação financeira beneficia ambas as partes: o banco ganha dinheiro ao cobrar juros pelo empréstimo e você adquire um imóvel sem ter a condição de comprá-lo à vista.
Para esta transação ocorrer de forma transparente e segura, o banco precisa saber que você possui condições de arcar com os custos de financiamento.
Assim, algumas regras precisam ser cumpridas por parte do comprador para garantir o financiamento do imóvel.
Entrada
Para financiar uma casa, é preciso dar como entrada um determinado valor. Isso depende de cada instituição financeira. Geralmente, o mínimo exigido é 20% de entrada, sendo o restante 80% parcelado.
É possível comprar um imóvel 100% financiado se este estiver na planta. Algumas construtoras permitem parcelar a entrada do imóvel, visto que ainda não pode ser entregue ao comprador.
Garantia
O próprio imóvel adquirido entra como garantida do financiamento. Ou seja, caso haja inadimplência nas parcelas, o banco tem o direito de leiloar a propriedade para arcar com as despesas.
O dono de um imóvel poderia, na prática, dizer que possui casa própria. Entretanto, se a lei for seguida à risca, esta afirmação é verdadeira somente se todas as prestações forem quitadas. Até lá, o risco de perder a propriedade ainda existe.
Tempo de parcelamento
Ao financiar o imóvel, os bancos oferecem condições de pagamento extensos, sendo 360 meses ou até mais, dependendo do cenário. É preciso ter consciência que pagar uma dívida por 30 anos é muito tempo. E se algo der errado durante esse período? Gastos emergenciais ou imprevistos financeiros podem acontecer em qualquer momento.
Prestações mensais e valor do imóvel
Ao declarar a renda mensal, o valor da prestação não poderá ser maior do que 30% (em média) dela. Isso garante que o comprador conseguirá cobrir todos as despesas de vida, incluindo o financiamento do imóvel.
Além disso, há um teto máximo estabelecido pela instituição financeira. A maioria dos bancos trabalha com limite de R$ 1,5 milhão.
FGTS
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para financiar um imóvel. Para isso, é preciso optar pelo Sistema de Financiamento Habitacional (SFH). Há cláusulas a cumprir, entre as quais:
- Renda bruta mensal familiar de até R$ 9000;
- Contribuição de pelo menos 3 anos no regime do FGTS;
- Contrato de trabalho ativo na data de concessão do financiamento;
- Saldo de pelo menos 10% do valor do imóvel na conta do vinculada ao FGTS;
- Contratantes não podem ter outros financiamentos relacionados ao FGTS.
Documentos necessários
Para iniciar o processo de financiamento, é obrigatório apresentar os seguintes documentos:
- RG (Carteira de Identidade) original e cópia;
- CPF (Cadastro de Pessoa Física): original e cópia;
- Comprovante do estado civil, se for um casal: original e cópia;
- Declaração do Imposto de Renda: original e cópia;
- Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União: obtida neste link
Em resumo, as documentações mostrarão quem você e seu cônjuge são, a renda bruta mensal de ambos e também se alguém deixou de pagar impostos federais.
Caso você tenha débitos com outras instituições financeiras e seu nome esteja presente no SPC ou Serasa, o banco descobrirá isso porque ele tem acesso a todos esses dados. E provavelmente seu financiamento não será aprovado.
Taxas médias cobradas por bancos privados e públicos
Vamos fazer uma comparação de financiamento entre diversos bancos. Antes de começar, eu friso que as taxas são levemente diferentes dependendo da cidade do morador. Por isso você vai encontrar uma faixa de valores dos juros.
No exercício comparativo abaixo, os resultados abaixo são para um imóvel localizado em São Paulo e podem ser usados como referências para outros municípios.
Independente do banco e tipo de financiamento que você opte, esteja preparado para pagar entre 12 a 15% de juros anuais.
Financiamento de casas pela Caixa
A Caixa Econômica Federal realiza o financiamento nas seguintes condições:
| Máximo Valor Financiado | 80% |
| Comprometimento Renda Mensal | 30% |
| Taxa de Juros | A partir de 6,25% a 8,50% a.a. + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão |
Entende-se como TR a Taxa Referencial, que é um indicador econômico ligado à taxa SELIC.
Como no ano de 2020 a Selic está no patamar mais baixo da histórico (2%), o valor da TR é zero.
Financiamento de casas pelo Banco do Brasil
Abaixo você encontra a tabela de financiamento de imóveis praticado pelo Banco do Brasil.
| Máximo Valor Financiado | 80% |
| Comprometimento Renda Mensal | 30% |
| Taxa de Juros | A partir de 6,39% a.a. + TR A partir de 3,45% a.a. + IPCA |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão |
O Índice de Preços ao Consumidor (IPCA) é outro indicador econômico. Ele é o medidor oficial da inflação. Ou seja, quanto maior a inflação, maior esse valor será e vice-versa. A última medição ocorrida em novembro de 2020 mostra o IPCA com valor acumulado de 4,31%.
Financiamento de casas Santander
O Banco Santander é outra instituição financeira que oferece o financiamento de imóveis. Veja abaixo os valores cobrados:
| Máximo Valor Financiado | 80% |
| Comprometimento Renda Mensal | 35% |
| Taxa de Juros | A partir de 6,99% a 10% a.a. + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão |
O Santander possui um comprometimento de renda mensal maior do que seus concorrentes. Porém, esteja atento a taxa de juros que, de acordo com a tabela acima, é bem ampla nos seus valores máximos e mínimos.
Financiamento de casas Bradesco
Segue as informações abaixo do Banco Bradesco:
| Máximo Valor Financiado | 80% |
| Comprometimento Renda Mensal | 30% na tabela SAC 15% da tabela Price |
| Taxa de Juros | A partir de 6,90% a.a. + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 5 milhões |
Existe 2 formas de pagamento de financiamento possíveis: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema Price.
O primeiro é feito de forma que a amortização (pagamento de juros) da dívida seja constante. Isso significa que os parcelas iniciais serão maiores devido aos juros cobrados por um valor financiado maior. Assim, as parcelas são decrescentes ao longo do tempo.
Já no sistema Price, as parcelas são as mesmas desde o início até o final do período de financiamento.
No financiamento de casas, o sistema de pagamento mais adotado é o SAC.
Financiamento de casas Itaú
O Itaú Unibanco oferece as seguintes condições de financiamento:
| Máximo Valor Financiado | 90% |
| Comprometimento Renda Mensal | 30% |
| Taxa de Juros | A partir de 6,90% a.a. + TR |
| Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão |
Observe que esta instituição permite financiar um valor maior de até 90% do preço do imóvel. Lembre-se que quanto maior o financiamento, mais juros você estará pagando.
Condições dos imóveis a serem financiados
Em um financiamento, o imóvel pode estar em três diferentes estágios: na planta, novo ou usado.
Imóveis na planta
Esta condição já foi explicada anteriormente. Um imóvel na planta pode ser negociado diretamente com a construtora e ter a entrada parcelada. Assim, você consegue obter um financiamento de 100%.
Apenas esteja atento e pesquise bem sobre a saúde financeira da empresa. Caso ela quebre, é muito difícil você obter o dinheiro pago de volta, pois os apartamentos ficam hipotecado ao banco que ofereceu empréstimo para a construção dos mesmos.
Eu já conheci uma pessoa próxima a mim que perdeu o investimento de 2 apartamentos na planta. Mesmo ele entrando com ação judicial, o valor que vai receber do processo é muito baixo ao que ele já pagou.
Casa nova
Esta é a condição ideal de moradia, tanto para o banco como para o comprador. Afinal, todos gostam de coisas novas, e estrear um ambiente totalmente novo é muito legal, não acha?
O ponto positivo de negociar imóveis nesta situação é que a documentação da propriedade é mais fácil de ser obtida e a certeza de que não há nenhuma dívida atrelada a ela.
Imóveis usados
Não existe uma regra específica da idade máxima de um imóvel. Quem concede o empréstimo é o banco. Ou seja, ele possui avaliadores que fazem inspeções no imóvel para declarar o real valor da propriedade. Nesta avaliação, muitos fatores são considerados, como a localização, o estado dos cômodos, e se há ou não pendências que precisam ser quitadas.
Após isso, ele pode optar por ceder o financiamento ao cliente ou não.
Dica final – Pense muito bem antes de financiar uma casa
O que eu aconselho você é pensar bastante. Eu entendo que ter uma casa própria é um sonho a ser conquistado e a emoção de conseguir este objetivo é muito grande.
No entanto, é preciso ter cautela e usar da razão para tomar essa decisão. Você precisa sentar, fazer cálculos e compreender a sua obrigação de pagar parcelas mensais por longos anos da sua vida.
Lembre-se que o mundo é instável e está em constante mudanças. Acontecimentos inesperados surgem. O ano de 2020 é um exemplo disso.
Para ajudar você a decidir com qual banco financiar e descobrir quem oferece as melhores condições de pagamento, entre no site de cada um deles e encontre uma ferramenta de simulação de financiamento de casas.
Eu convido você a ler outro artigo do nosso site intitulado Construir x Reformar: Qual é a melhor opção? Espero que este conteúdo o tenha ajudado.
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